Tinglyst refusjonsplikt

Når utbygger bygger ut tomt eller et område så vurderes det samtidig om offentlig veg, vann og avløp er tilstrekkelig etablert. Dette vurderes med bakgrunn i gjeldende reguleringsplan, eventuelt som del av ny reguleringsplan og opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven. Opparbeidelsesplikten sikrer at offentlig veg, vann og avløp bygges ut og oppgraderes etter hvert som nye byggetiltak krever økt kapasitet.

Bestemmelser om dette finnes i plan- og bygningsloven kapittel 18. Tiltak som utløser opparbeidelsesplikt kan være deling, nybygg eller vesentlig utvidelse av eksisterende bebyggelse eller endret bruk av eksisterende bebyggelse.

Alternativet til at utbygger får plikt til å opparbeide offentlig teknisk infrastruktur er at det gis dispensasjon fra bestemmelsene i plan- og bygningsloven kapittel 18. Ved dispensasjon settes det samtidig krav om eiendommen(e)s senere deltakelse i opparbeidelsen. I Trondheim kommune sikres dette ved tinglysing av pantedokument og erklæring på eiendommen(e) som fradeles eller bebygges. For eldre eiendommer ser vi tilsvarende at det er tinglyst enten en erklæring om refusjonsplikt eller en pantobligasjon som også inneholder et beløp.

I grunnboka er erklæringen ofte benevnt erklæring om refusjonsplikt.

I de tilfeller det er tinglyst pantobligasjon/ pantedokument, så er det typisk runde beløp på disse. Beløpene kan være i størrelsesorden 10 000 til 200 000 kroner. Størrelsen på beløpet er avhengig av om pantet gjelder både veg, vann og avløp eller bare en av delene, og av tinglysingstidspunktet.

I de tilfeller offentlig teknisk infrastruktur er etablert og tomt som skal bidra har fått utsettelse til å betale sin andel av kostnadene, så er dette sikret ved tinglysing av et utregnet refusjonskrav. Refusjonskravet finnes både i form av tinglyst erklæring og pantobligasjon/ pantedokument. Forfall for refusjonskravet er tatt inn i dokumentene, men det normale er forfall ved bygging, ytterligere fradeling av tomt(er) eller salg av tomt(er).

Ved salg av eiendom får kommunen ofte henvendelse fra eiendomsmegler med spørsmål knyttet til heftelser som gjelder refusjon etter plan- og bygningsloven og spesielt om refusjonsplikten, eventuelt refusjonskravet, kan slettes.

Eiendomsmegler kan i hovedsak vurdere dette selv ved å sammenstille eksisterende situasjon for veg, vann og avløp mot gjeldende reguleringsplan. Der eiendom ligger innenfor område avsatt til bolig men reguleringsplan ikke er utarbeidet eller er gammel, så se også til opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven. Synes alle tiltak å være på plass i den bredde og standard som kreves, så kan refusjonsplikten sannsynligvis slettes. I de tilfeller det er tydelig at offentlig teknisk infrastruktur ikke er på plass slik opparbeidelsesplikten sier, så er det ikke aktuelt å slette kommunens sikkerhet (erklæring eller pant).

Når kommunen avslår å slette pantedokument som gjelder som sikkerhet for opparbeidelsesplikten i plan- og bygningsloven, kan man søke om prioritetsvikelse. Kommunens praksis i slike tilfeller er at vi viker prioritet for inntil 75% av eiendommens verdi, dokumentert ved verdivurdering.