Frittliggende bygning

Frittliggende bygning

Innhold

Hva er en frittliggende bygning?

Eksempler på en frittliggende bygning er:

  • utebod
  • veksthus
  • søppelskur
  • sykkelskur
  • dukkehus
  • garasje
  • carport
  • verksted

Forklaringer på begrep

Frittliggende bygning

Et bygning er frittliggende når den ikke er bygningsmessig forbundet med annen bygning på samme tomt. Bygninger som er forbundet med en levegg, felles tak eller lignende, er teknisk sett sammenbundet. Videre skal bygningen både visuelt og fysisk fremstå som atskilt fra øvrige bygninger. Dette tilsier at det må være en åpen plass på alle sider av bygningen slik at det går an å bevege seg rundt bygningen. Det vektlegges at avstand mellom bygningene må være så stor at vedlikehold av byggene kan utføres.

Bebygd eiendom

En eiendom anses som bebygd når eiendommen er bebygd med en bygning som i størrelsesorden minimum tilsvarer småhus, dvs. enebolig, to- til firemannsbolig, rekkehus, kjedehus og terrassehus til og med tre etasjer.

Beboelse

Hvis bygningen ikke kan inneholde kjøkken, stue, soverom eller våtrom. Kan den ikke bos i.

Areal

Både bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA) beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Høyde

Gesimshøyden er høyden til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Mønehøyden er høyden til skjæringen mellom to skrå takflater. Høydene skal måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Dette vil kunne medføre at enkelte fasader får høyere møne- og gesimshøyde mot nabogrense enn henholdsvis 4,0 m og 3,0 m. Hvordan du beregner disse høydene er beskrevet i kapittel 4 i H-2300 B Grad av utnytting - Beregnings- og måleregler og i byggteknisk forskrift § 6-2. Høyde.

Etasje

Etasje er et måleverdige plan som er bygningens hoveddel eller tilleggsdel. Hva som regnes som etasje reguleres i byggteknisk forskrift § 6-1.

Avstand

Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. Dersom byggverket har utstikkende bygningsdeler økes avstanden tilsvarende det bygningsdelen stikker mer enn 1,0 m ut fra fasadelivet. Hvordan du beregner avstand er beskrevet i  byggteknisk forskrift § 6-3. Avstand.

TIlknytningsgebyr

Dersom bygget tilknyttes vann og/eller avløpsledning vil det bli fakturert et engangsgebyr.

Gebyrene justeres årlig.

Oppføring, endring og riving av frittliggende bygninger

For frittliggende bygninger skiller vi mellom de som er:

  • Unntatt fra søknadsplikt
  • Søknadspliktige og hvor tiltakshaver selv kan ta ansvaret for arbeidet
  • Søknadspliktige med krav om ansvarlige foretak

For bygninger som ikke er søknadspliktige vil det ikke være krav til nabovarsling. Vær oppmerksom på at det likevel kan finnes forhold av privatrettslig karakter (eiendomsrett, nabolov og lignende) som kan være til hinder for plassering i eller nære eiendomsgrensen. Vi vil derfor oppfordre deg til å ta kontakt med naboen før du setter i gang.

For bygninger uten krav om ansvarlige foretak så har tiltakshaver ansvar for at byggverket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven og at det ikke kommer i strid med annet regelverk. Hvis det er nødvendig at det gis dispensasjon, tillatelse eller samtykke fra andre berørte myndigheter, så må dette være på plass før arbeidene settes i gang.

Når trenger du ikke å søke?

Følgende forutsetninger må være oppfylt:

  • Oppføres på en allerede bebygd eiendom
  • Skal ikke brukes til beboelse
  • Har maksimalt et bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på 50 m2
  • Har mønehøyde som ikke overstiger 4,0 meter
  • Har gesimshøyde som ikke overstiger 3,0 meter
  • Maksimalt oppføres i én etasje
  • Ikke underbygges med kjeller
  • Ikke plasseres nærmere nabogrense eller annen bygning på eiendommen enn 1,0 meter
  • Ikke plasseres over ledninger i grunnen

Spesielt for byggverk i jordbruks, skogbruks- eller reindriftsområder

I tillegg er frittliggende byggverk som er knyttet til drift av jordbruks, skogbruks- eller reindriftsområder, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m², unntatt søknadsplikt. Bygningen kan kun oppføres i én etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Bygningen må være i samsvar med plan. Slike bygninger kan brukes til overnatting. Eksempel på slike bygninger er reindriftshytter, skogskoier og gjeterhytter.

Når må du søke?

Følgende forutsetninger må være oppfylt:

  • Oppføres på en allerede bebygd eiendom
  • Én enkelt frittliggende bygning 
  • Skal ikke brukes til beboelse
  • Har maksimalt et bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på 70 m2
  • Maksimalt oppføres i én etasje

Kjeller og loft

Bygningen kan være underbygget med kjeller uten at kjeller blir å medregne i bruksarealet for bygningen. En slik kjeller må ha himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Bygningen kan ha loft så lenge loftet ikke blir å anse som etasje. Bruksareal på loft skal medregnes i bygningens bruksareal.

Andre betingelser

I tillegg kan en frittliggende boligbygning oppføres, endres, fjernes eller rives, hvis følgende forutsetninger er oppfylt:

  • Oppføres på en allerede bebygd eiendom
  • Inntil 30 m​2 BRA med en boenhet i en etasje uten kjeller som ikke på noe punkt overstiger en høyde på 4,5 m over bakken
  • Har alle hovedfunksjoner for en boenhet, det vil si stue, kjøkken, soverom, bad og toalett
  • Hovedfunksjonene må være på inngangsplanet
  • Boligbygningen kan ikke inneholde pipe eller skorstein, og kan ikke brukes som fritidsbolig.

Krav om ansvarlig foretak

Hvis den frittliggende bygningen ikke holder seg innenfor de forutsetningene som er nevnt ovenfor, så vil det kreve full søknad med foretak som erklærer eller søker om ansvarsrett.

For søknadspliktige tiltak så kan man bygge større, høyere og nærmere nabogrense og andre byggverk, men det vil likevel være en klar begrensning på hvor mye. Begrensningene følger av plan- og bygningslovgivningen, herunder plangrunnlaget for eiendommen, og vil være noe Byggesakskontoret vurderer i sin saksbehandling.

Dette må du ta hensyn til når du skal bygge

1. Arealplan - hvilke begrensninger gjelder på din eiendom?

Ofte vil det være begrensninger i kommuneplanens arealdel og/eller reguleringsplan på hva som kan bygges. Dette vil typisk være byggegrenser, begrensning i størrelse, høyde, takvinkel og liknende. Det kan derfor være lurt å avklare dette tidlig i planleggingsfasen. Reguleringskart og reguleringsbestemmelser henter du i kommunens kartløsning. Dersom du planlegger å bygge i strid med det som følger av arealplanene, må du søke om dispensasjon.

Vær også oppmerksom på det generelle byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag. Dette forbudet gjelder ikke hvis det er fastsatt en annen byggegrense i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplanen.

2. Avstand til offentlig veg

Reguleringsplanen kan vise en byggegrense mot offentlig vei. Der dette ikke er vist, er det vegloven som bestemmer avstanden.

Hvis tiltaket strider mot vegloven, må du søke om tillatelse etter vegloven. For riks- og fylkesveier må tillatelse innhentes fra Statens vegvesen. For kommunale veier må søknad sendes Byggesakskontoret.

3. Avstand til jernbane og trikk

Det er forbudt uten tillatelse fra kjøreveiens eier å oppføre bygning, anlegg eller annen installasjon, foreta utgraving eller oppfylling mv. innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje. Dette gjelder også dersom det foreligger reguleringsplan med annen byggegrense. Tillatelse er ikke nødvendig når sporanlegget er en del av offentlig eller privat vei, slik som det blant annet er for Gråkallbanen på Ila.

4. Avstand til nabogrense

Bygningen skal ha en avstand til nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Unntaket er hvis det er bestemt noe annet i arealplanen. Kommunen kan også godkjenne en plassering nærmere nabogrense hvis det foreligger skriftlig samtykke fra eier av naboeiendommen. I tillegg stilles det krav til avstand mellom byggverk for å forhindre brannspredning.

5. Tilknytning til infrastruktur

Ved oppføring av bygning må du sørge for at eiendommen er sikret lovlig atkomst til vei. Ny eller endret avkjørsel fra offentlig veg er søknadspliktig.

Det kan også være lurt å unngå å bygge over vann- og avløpsrør, kabler og liknende. Spesielt viktig er dette hvis rørene og kablene eies av andre.

6. Sikkerhet mot naturpåkjenninger

Dersom bygningen skal plasseres i bratt terreng og/eller det trengs graving er det ditt ansvar å sjekke at det ikke innebærer fare. Ta alltid kontakt med kommunen ved bygging i kvikkleireområder (graving både i overkant, i og nedenfor skråninger kan utløse skred). For å finne ut om eiendommen din ligger i et område der det er fare for kvikkleire kan du benytte kommunens kartløsning. Se også kommunens egen informasjonsside om grunnforhold.

7. Tekniske krav

Ut over det som er nevnt ovenfor så er det en rekke tekniske krav som må være oppfylt. Dette er blant annet opparbeidet uteareal, ytre miljø, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann, planløsning og bygningsdeler, inneklima og helse, energi og installasjoner og anlegg.

Veiviser for søknad

Bruk veiviseren fra Direktoratet for byggkvalitet for å finne ut om du må søke og hvilke byggeregler du må følge.

Regler og søknad

Relevant lovverk
Hvis du må søke

Sist oppdatert: 15.07.2025

Fant du det du lette etter?