Prinsipp

Verdien for boligen som skal takseres finner vi ved å sammenligne med et stort antall kjente salg av lignende boliger. I praksis gjøres dette ved hjelp av en matematisk modell. Denne metoden er mer presis enn tidligere metoder.

I prinsipp er metoden lik den Skatteetaten bruker for å finne boligverdi for formuesbeskatning, men (bl.a.) siden den er mer finmasket innenfor kommunegrensa skal den gi mer treffsikre resultater.

Om den matematiske modellen

Takseringsmetodikken baserer seg på det vi kaller maskinlært modell. Modellen bygger på den åpne kildekoden Catboost for å estimere priser. Catboost er et “gradient boosting”-rammeverk som har spesiell styrke når det gjelder å modellere med ulike typer data som er inndelt i kategorier. For eiendomsskatt-taksering er typiske kategorier plassering, størrelse (areal), bygningstyper, historiske omsetningsdata ol.

Her er noen tips til sider der du kan finne mer informasjon:

• Les mer om Catboost
• Les mer om Gradient boosting (Wikipedia), Gradient boosting, a gentle introduction
• Les mer om maskinlæringsprinsippet (Store Norske Leksikon)

Denne metoden gir en eiendomsverdi som er beste estimat for markedsverdi fastsatt ut i fra historiske omsetningstall for sammenlignbare eiendommer, inkludert tidligere salg av samme eiendom. Vektene i modellen balanseres slik at det er balanse mellom overestimering og underestimering (50 % sannsynlighet i begge retninger).

For borettslag vil modellen først estimere verdi for hvert eget omsetningsbare objekt (leilighet), mens takst og eiendomsskatt settes endelig samlet på eiendomsnivå.

Eiendommer med utleieenhet(er) som ikke kan selges separat, estimeres samlet i modellen.

Forberedelse for taksering

Den matematiske modellen tilpasses først slik at den gir verdiestimat som stemmer mest mulig med kjent salgspris for et stort antall boliger. Dette kalles trening av maskinlæringsmodellen. Treningen foregår ved at et dataprogram mates med et sett eiendommer der vi vet faktisk salgssum fra kjente frie salg. Modellen prøver så ut forskjellige verdier for egenskaper som kan virke inn på eiendomsverdien. Dette gjøres mange ganger, og modellen gjenkjenner etter hvert hvilke verdier/kombinasjoner som gir resultat som stemmer best med faktiske salgssummer.

Denne treningen vil dermed gi best mulig resultat når man bruker den til å verdisette resten av boligmassen.

Forutsetning

For at modellen skal fungere må man ha en stor mengde historiske data om frie salg i områdene som skal takseres. Det har man for boliger i de fleste områdene i Trondheim kommune.

Som grunnlag for trening av takseringsmodellen er det brukt informasjon om ca 25.000 boligsalg i Trondheim kommune fra de siste 5 årene. Salgssummer blir justert til dagens prisnivå i modellen.

Grunnlagsinformasjon for verdisettingen

Faktainformasjon om eiendom

For hver boligeiendom som skal takseres trengs det informasjon om:

• Plassering – Hvor i kommunen ligger eiendommen
• Bygningstyper – Hva slags bygninger ligger på eiendommen (f.eks. enebolig/rekkehus/blokk/...)
• Eiendomsareal – Hvor stor er eiendommen (tomteareal)
• BRA boenhet – Hvor stort er bruksareal (BRA) for hver boenhet på eiendommen
• P-rom – Hvor stort er p-rom-areal for hver boenhet på eiendommen
• Tatt i bruk år – Når ble bygningene på eiendommen bygd

Les mer om BRA og p-rom (pdf)

Fellesgjeld-/formue

For boliger i borettslag/boligsameier/andelseiere tas det også hensyn til fellesgjeld og fellesformue. Fellesgjeld legges til antatt omsetningsverdi, slik at verdien til eiendommen beregnes som en totalverdi. Fellesformue trekkes fra. Bruk av totalverdi er i tråd med tidligere praksis i Trondheim kommune, Statistisk sentralbyrås praksis og markedet for øvrig.

Kvalitetssikring

For å ha best mulig kvalitetskontroll settes modellen også opp til å gi et høyt og et lavt estimat. Avviket mellom høyt og lavt estimat gir et bilde på hvor treffsikkert basisestimatet er. Eiendommer med stort avvik må sjekkes.

Modellen markerer også eiendommer der den har for lite, eller for dårlig faktainformasjon til at den kan gi et godt estimat. For eksempel kan ikke eiendommer der det mangler arealinformasjon (hverken BRA eller PROM er kjent) for boenheter estimeres. Det gir modellen beskjed om, og da må vi skaffe denne informasjonen.

Modellen gir også beskjed dersom boligen har uvanlig størrelse, eller dersom estimert pris er uvanlig lav eller høy som totalverdi eller per kvadratmeter.

Vil du lese mer?

Her er noen tips til kilder for mer informasjon:

• Matrikkelen - det nasjonale eiendomsregisteret med informasjon om bygninger, tomt og adresser
• Grunnboka - registeret for tinglyste data for eiendom, bl.a. omsetning og hjemmelshavere
• Maskinlæring - hva er det? 
• Catboost hjemmeside
• Gradient boosting (Wikipedia)
• Gradient boosting, a gentle introduction